Carte T professionnelle : obligatoire pour faire de la sous-location Airbnb en 2026 ?

C'est l'une des questions les plus posées par les débutants en sous-location professionnelle et en conciergerie Airbnb : "Ai-je besoin d'une carte T pour exercer légalement ?"

La réponse dépend de ce que tu fais exactement. La loi Hoguet (du 2 janvier 1970) encadre les activités d'agent immobilier et impose des cartes professionnelles — mais elle ne s'applique pas à toutes les configurations Airbnb.

Voici la réponse claire, sans jargon juridique inutile.

Qu'est-ce que la carte T ?

La carte T (Transaction) est une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI) locale. Elle est obligatoire pour exercer légalement certaines activités immobilières sous la loi Hoguet :

Transaction sur immeubles et fonds de commerce : achat, vente, location de biens immobiliers d'autrui
Gestion immobilière (carte G) : gestion de biens appartenant à des tiers

Pour l'obtenir :

Diplôme BTS Professions Immobilières ou équivalent (ou 3 ans d'expérience)
Attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle
Garantie financière
Casier judiciaire vierge (bulletin n°2)
Renouvellement tous les 3 ans avec 42h de formation continue

La carte G (Gestion) est distincte de la carte T, mais les deux peuvent être requises selon l'activité.

Les 3 configurations Airbnb et leur obligation légale

Configuration 1 : Tu loues TON propre bien sur Airbnb

→ Aucune carte T requise. Tu loues ton propre bien, tu n'es pas un intermédiaire. La loi Hoguet ne s'applique pas aux propriétaires qui gèrent leurs propres biens.

Configuration 2 : Tu sous-loues un bien (locataire principal → Airbnb)

Tu signes un bail avec le propriétaire, tu pais un loyer, et tu reloues le bien sur Airbnb. Tu es locataire, pas mandataire.

→ La carte T n'est pas obligatoire dans ce modèle — à condition que tu agisses en ton nom propre, que le bail soit conclu entre toi et le propriétaire, et que les paiements voyageurs te soient versés à toi (pas directement au propriétaire).

C'est le modèle de la sous-location professionnelle classique. Tu es locataire-exploitant, pas mandataire.

⚠️ Nuance importante : si tu gères plusieurs biens de tiers sous forme d'activité commerciale principale et que tu reversas les loyers aux propriétaires (= mandat de gestion déguisé), tu rentres dans le champ de la loi Hoguet.

Configuration 3 : Tu gères les biens de propriétaires tiers (conciergerie)

C'est là que ça se complique.

Deux sous-modèles existent, avec des obligations différentes :

A) Modèle Co-hôte "simple" (prestation de services)

Ce que tu fais : tu aides le propriétaire à gérer son annonce Airbnb. Tu gères les messages, les ménages, les check-ins. Airbnb verse les loyers directement au propriétaire. Toi, tu factures séparément ta prestation (1x/mois).
Ce que tu n'es pas : mandataire, tu ne manipules pas les fonds du propriétaire
Obligation légale : aucune carte T ou G requise

C'est le modèle utilisé par la plupart des conciergeries Airbnb en France aujourd'hui. Il est légal tant que :

Les fonds Airbnb vont directement au propriétaire (ou à son compte Airbnb)
Tu factures ta prestation séparément (facture de service mensuelle)
Tu ne te présentes pas comme mandataire ou représentant légal du propriétaire sur l'annonce

B) Modèle Mandat de Gestion (réception + reversement des loyers)

Ce que tu fais : tu encaisses les loyers Airbnb sur ton compte, et tu reverses la part due au propriétaire après déduction de ta commission
Ce que tu es : mandataire de gestion, tu touches des fonds appartenant à des tiers
Obligation légale : carte G obligatoire (sous peine de sanctions pénales)

Sanctions pour exercice illégal de la gestion :

Maniement de fonds sans carte G : jusqu'à 2 ans de prison et 30 000 € d'amende
Exercice illégal d'activité d'agent immobilier : 6 mois de prison et 7 500 € d'amende

Le décret de février 2026 : ce qui change

Un décret publié le 20 février 2026 a clarifié certaines dispositions de la loi Hoguet pour les activités de gestion de meublés touristiques.

Le décret précise que :

Les conciergeries qui n'encaissent pas les loyers (modèle co-hôte) restent hors du champ de la loi Hoguet
Les conciergeries qui encaissent et reversent les loyers sont soumises à la loi Hoguet et doivent obtenir la carte G
Un seuil de nombre de biens gérés en mandat est en cours de définition (attendu fin 2026)

En pratique, ce décret renforce la surveillance des grandes conciergeries (Popins, Hostmaker, Bnbsitter, etc.) qui opèrent en mandat de gestion. Pour les petites structures indépendantes en co-hôte, rien ne change.

Pour la sous-location professionnelle : point complet en 2026

En 2026, le modèle de sous-location pro (locataire → Airbnb) est légal sous réserve de respecter 3 conditions qui n'ont rien à voir avec la carte T :

Accord écrit du propriétaire : indispensable (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Sans accord écrit, la sous-location est illégale quelles que soient les autres conditions.
Loyer de sous-location ≤ loyer principal au pro-rata du m² (règle du loyer plafonné). En pratique, les revenus Airbnb peuvent largement dépasser le loyer payé — ce qui est légal car Airbnb n'est pas "le loyer de sous-location" mais des revenus de location meublée tourisme.
Déclaration de l'activité : si tu génères des revenus réguliers, tu dois être en micro-entrepreneur ou avoir une structure juridique (SASU, EURL). Sinon, c'est du travail non déclaré.

Il n'y a pas d'obligation de carte T pour un sous-loueur pro en modèle locataire-exploitant.

Ce que ça change pour toi (selon ton profil)

| Profil | Carte T/G requise ? | Ce que tu dois faire | |---|---|---| | Sous-loueur pro (locataire → Airbnb) | Non | Créer une structure juridique, avoir accord propriétaire écrit | | Conciergerie modèle co-hôte | Non | S'assurer que Airbnb verse directement au propriétaire, facturer en tant que prestataire | | Conciergerie avec mandat de gestion (encaissement + reversement) | Oui (carte G) | Obtenir la carte G ou restructurer en modèle co-hôte | | Agent immobilier proposant de la gestion courte durée | Oui (carte T + G) | Déjà réglementé |

Comment obtenir la carte G si tu en as besoin

Si tu gères des fonds pour le compte de propriétaires (modèle mandat), voici le process :

Formation : BTS PI (2 ans) ou équivalence par expérience professionnelle (3 ans justifiés)
Assurance RCP : trouver un assureur spécialisé (Galian, ORPI, MMA Immobilier). Coût : 500-800 €/an
Garantie financière : auprès d'un organisme agréé (Cegc, Galian). Montant : 120 000 € minimum pour la gestion
Dossier CCI : dépôt du dossier complet. Délai : 4 à 8 semaines
Renouvellement : tous les 3 ans (42h de formation continue obligatoire)

Coût total de la carte G : 2 000 à 4 000 € la première année (formation, assurance, garantie, frais CCI). Renouvellement : ~1 500 €/3 ans.

FAQ sur la carte T et la sous-location Airbnb

Un micro-entrepreneur peut-il faire de la sous-location sans carte T ? Oui. La micro-entreprise est la structure la plus utilisée pour démarrer en sous-location pro. Elle ne requiert pas de carte T pour le modèle locataire-exploitant.

Est-ce légal de gérer Airbnb pour un ami propriétaire sans carte G ? Oui, si c'est occasionnel et que tu ne touches pas ses fonds. Si tu le fais régulièrement et contre rémunération, tu exerces une activité de gestion — passe en modèle co-hôte (Airbnb verse directement à ton ami) pour rester hors champ Hoguet.

Les plateformes comme Airbnb vérifient-elles la carte T ? Non. Airbnb ne vérifie pas la carte T. Mais les contrôles fiscaux et les litiges propriétaires peuvent faire remonter des problèmes si tu exerces une activité de gestion sans la carte G requise.

Un prestataire de conciergerie peut-il avoir des clients propriétaires en modèle co-hôte ET en modèle mandat ? En théorie oui, mais le modèle mandat requiert la carte G pour l'ensemble de l'activité. Il est plus simple de standardiser sur le modèle co-hôte.

La carte T donne-t-elle accès à des avantages ? Oui : accès au fichier partagé des mandats (Fichier National des Mandats), meilleure crédibilité auprès des propriétaires institutionnels, et possibilité d'exercer la transaction immobilière. Mais pour la conciergerie pure, elle n'est pas nécessaire.

Pour aller plus loin

Des questions sur ton modèle spécifique et ce qu'il implique légalement ? Réserve un appel stratégique offert — on regarde ensemble quelle structure juridique est la plus adaptée.

Cet article est à jour au 12 mai 2026. La réglementation évolue — vérifier avec un avocat spécialisé en droit immobilier pour toute situation spécifique.