Conciergerie Airbnb : auto-entrepreneur, EURL ou SASU ? Le guide fiscal 2026
C'est l'une des questions les plus posées par ceux qui lancent une conciergerie Airbnb : "Quel statut juridique choisir ?"
La réponse dépend de ton CA actuel, de ta trajectoire de croissance, de ta situation personnelle (salarié en parallèle ou non), et de tes objectifs de rémunération. Il n'y a pas de "meilleur" statut universel — il y a le statut adapté à ta situation.
Voici le comparatif complet des 3 options en 2026.
Le contexte : conciergerie Airbnb = prestation de service
Avant de comparer les statuts, précision importante : une conciergerie qui opère en modèle co-hôte (tu factures ta prestation, Airbnb verse directement au propriétaire) génère des revenus de prestation de service.
Ce n'est pas de la location meublée (BIC location), c'est du BIC prestation. Cette distinction change les plafonds et abattements applicables.
| Régime | Type d'activité | Plafond micro | Abattement | |---|---|---|---| | Micro-BIC prestation | Conciergerie (co-hôte) | 77 700 €/an | 50% | | Micro-BIC location meublée non classée | Sous-location (locataire → Airbnb) | 15 000 €/an | 30% | | Micro-BIC location meublée classée | Sous-location avec classement tourisme | 188 700 €/an | 71% |
Pour une conciergerie pure : le plafond micro reste à 77 700 €/an avec 50% d'abattement. La loi Le Meur n'a pas changé ça.
Option 1 — Auto-entrepreneur (micro-entreprise)
Comment ça fonctionne
Tu déclares tes revenus chaque mois (ou trimestre) sur autoentrepreneur.urssaf.fr. Tu paies des cotisations sociales sur ton CA brut (pas sur ton bénéfice), à taux fixe.
Charges et fiscalité
- Cotisations sociales : 22% du CA brut (prestation de service BIC)
- Versement libératoire de l'impôt (si revenu fiscal < 27 478 € en N-1) : 1,7% du CA
- Sans versement libératoire : impôt sur le revenu calculé sur CA × (1 - 50%) = 50% du CA déclaré
Exemple concret — Conciergerie à 30 000 €/an de CA :
| Poste | Montant | |---|---| | Cotisations sociales (22%) | 6 600 €/an | | Impôt sur le revenu (TMI 30% sur 15 000 €) | 4 500 €/an | | Total charges obligatoires | 11 100 €/an | | Revenu net | 18 900 €/an (1 575 €/mois) |
Avantages
- Création gratuite en 48h
- Comptabilité ultra-simple (1 tableau de suivi suffit)
- Pas de charges fixes quand le CA est à 0 (idéal pour tester)
- Possibilité de cumuler avec un emploi salarié (sous conditions)
Inconvénients
- Plafond de 77 700 €/an : si ton CA dépasse, tu bascules automatiquement au régime réel
- Pas d'optimisation fiscale possible (pas d'amortissements, pas de déductions charges)
- Protection sociale moins complète (pas de retraite complémentaire élevée)
- Peut freiner la crédibilité auprès de certains propriétaires institutionnels
Pour qui ?
Idéal si : tu démarres, tu as moins de 40-50 K€ de CA, tu veux la simplicité maximum, tu es encore salarié en parallèle.
Option 2 — EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée)
Comment ça fonctionne
L'EURL est une SARL à associé unique. Tu es gérant majoritaire. Tes bénéfices peuvent être soumis à l'IS (impôt sur les sociétés) ou à l'IR (impôt sur le revenu) — tu choisis lors de la création.
Charges et fiscalité (option IS, la plus courante)
- Impôt sur les sociétés : 15% jusqu'à 42 500 € de bénéfices, 25% au-delà
- Cotisations TNS (travailleur non salarié, statut gérant EURL) : ~45% des dividendes versés
- Dividendes : imposés à la flat tax 30% (12,8% IR + 17,2% prélèvements sociaux) — si pas gérant majoritaire, sinon cotisations TNS
Exemple concret — Conciergerie EURL à 60 000 €/an de CA, 35 000 € de bénéfices :
| Poste | Montant | |---|---| | IS (15% sur 35 000 €) | 5 250 €/an | | Rémunération gérant (15 000 €) + cotisations TNS (~45%) | 21 750 €/an de coût total | | Dividendes restants (15 000 €) flat tax 30% | 4 500 €/an | | Total charges obligatoires | ~31 500 €/an | | Revenu net estimé | ~28 500 €/an |
Le calcul EURL est plus complexe mais offre plus de levier d'optimisation.
Avantages
- Déductions de charges réelles (véhicule, bureau, équipements, logiciels, formations)
- Optimisation entre rémunération + dividendes
- Crédibilité plus forte auprès des banques et partenaires
- Pas de plafond de CA
- Responsabilité limitée (patrimoine personnel protégé)
Inconvénients
- Coût de création : 200-500 €
- Comptable obligatoire : 1 000-2 000 €/an
- Charges de gestion administrative plus lourdes
- Délai de création : 2-3 semaines
Pour qui ?
Idéal si : tu dépasses 40-50 K€ de CA, tu veux optimiser fiscalement, tu as des charges réelles significatives, tu veux protéger ton patrimoine personnel.
Option 3 — SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle)
Comment ça fonctionne
La SASU est l'équivalent de l'EURL mais avec un statut social différent pour le dirigeant : assimilé-salarié (vs TNS pour l'EURL). Le président de SASU est affilié au régime général de la Sécurité sociale.
Charges et fiscalité
- IS : identique à l'EURL (15% jusqu'à 42 500 €, 25% au-delà)
- Cotisations sociales sur rémunération : ~80% du salaire net (cotisations patronales + salariales) — plus élevé qu'en EURL
- Dividendes : flat tax 30% (pas de cotisations TNS — c'est l'avantage principal vs EURL)
Exemple concret — SASU à 60 000 €/an de CA, stratégie rémunération faible + dividendes élevés :
| Poste | Montant | |---|---| | Rémunération gérant (SMIC, 1 767 €/mois) | Coût total ~26 000 €/an | | IS sur bénéfice restant (~25 000 €) | 3 750 €/an | | Dividendes (restant après IS) flat tax 30% | ~6 300 €/an | | Total charges | ~36 000 €/an | | Revenu net estimé | ~24 000 €/an |
La SASU avec rémunération faible + dividendes fonctionne bien au-delà de 80-100 K€ de CA.
Avantages
- Meilleure protection sociale (régime général, retraite complémentaire)
- Dividendes à flat tax 30% sans cotisations TNS
- Très crédible auprès des investisseurs et partenaires
Inconvénients
- Les plus chères à gérer : cotisations sociales élevées sur la rémunération
- Comptable indispensable
- Moins avantageuse en dessous de 80-100 K€ de CA que l'EURL
Pour qui ?
Idéal si : CA > 80-100 K€, tu veux une protection sociale complète, tu envisages de lever des fonds ou de t'associer.
Tableau comparatif synthétique 2026
| Critère | Auto-entrepreneur | EURL (IS) | SASU | |---|---|---|---| | Coût de création | Gratuit | 200-500 € | 200-500 € | | Comptable requis | Non | Oui (1 000-2 000 €/an) | Oui (1 500-2 500 €/an) | | Plafond de CA | 77 700 €/an | Aucun | Aucun | | Charges sociales | 22% du CA | ~45% sur rémunération TNS | ~80% sur rémunération | | Dividendes | Non applicable | Cotisations TNS si gérant majoritaire | Flat tax 30% | | Déductions charges réelles | Non | Oui | Oui | | Protection sociale | Minimale | Intermédiaire (RSI) | Complète (régime général) | | Idéal pour CA | < 40 000 €/an | 40 000-100 000 €/an | > 80 000 €/an |
Cas pratiques : quel statut pour quelle situation ?
Tu lances ta conciergerie, tu es encore salarié, tu veux tester sans risque : → Auto-entrepreneur. Pas de charges fixes, cumul possible avec salariat (vérifier convention collective), création en 48h.
Tu as 5-8 biens en gestion, ~45 000 €/an de CA, tu veux optimiser : → EURL à l'IS. Les déductions de charges (véhicule, local, équipements, outils SaaS) font rapidement une différence. Investir 1 500 €/an dans un comptable pour économiser 5-8 K€ d'impôts = ROI évident.
Tu gères 15+ biens, CA > 80 000 €/an, tu construis pour le long terme : → SASU. La protection sociale complète et la stratégie dividendes flat tax sont optimales à ce niveau.
Tu veux t'associer à 2 ou 3 personnes pour co-gérer une conciergerie : → SARL (équivalent EURL avec plusieurs associés) ou SAS (équivalent SASU avec plusieurs associés).
Quand basculer de l'auto-entreprise vers une société ?
Trois signaux qui indiquent qu'il faut basculer :
- Tu approches du plafond de 77 700 €/an — quelques mois avant, pas après
- Tes charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire de 50% — si tu dépenses 40 K€ de charges pour 70 K€ de CA, le régime réel est plus avantageux
- Tu as un accident ou un problème de santé prolongé — la protection sociale de l'auto-entrepreneur est trop légère pour une activité principale
Pour aller plus loin
- Comment ouvrir une conciergerie Airbnb en 2026
- Carte T obligatoire pour la conciergerie Airbnb ?
- Loi Le Meur 2025 : impact sur les sous-loueurs
- Formation Conciergerie BnB Rentimmo Academy
Tu veux qu'on regarde ensemble quel statut est le plus adapté à ta situation ? Réserve un appel stratégique offert — on fait le calcul selon ton CA actuel et ta trajectoire.
Cet article est informatif. Consulte un expert-comptable pour valider les choix fiscaux adaptés à ta situation personnelle. Données à jour mai 2026.